房地產(chǎn)百強5大特點

1、銷售業(yè)績與資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)新高，市場份額達30.7%

中國房地產(chǎn)百強企業(yè)在2013年繼續(xù)跑贏大市，伴隨著量價齊升的良好市場形勢，領先優(yōu)勢進一步彰顯。在行業(yè)投資環(huán)境趨熱、一二線重點城市市場全面上行、剛需集中釋放的環(huán)境下，百強企業(yè)以其更強的市場競爭力迎來了快速發(fā)展：全年實現(xiàn)銷售總額25038.4億元，銷售面積23425.6萬平方米，同比增長率分別達到34.0%和25.5%，高于全國平均水平7.7和8.2個百分點；從銷售額看，百強企業(yè)2013年市場份額達30.7%，較上年增加1.7個百分點，而綜合實力TOP10企業(yè)市場份額則達到12.0%，占百強企業(yè)銷售總額39.1%。

2013年，百強企業(yè)在激烈的競爭中實現(xiàn)了快速增長。從銷售表現(xiàn)來看，百強企業(yè)不同層級企業(yè)的銷售額增長率均值普遍處于30%—50%區(qū)間，增速均較往年有不同程度提升。但對比銷售面積的增長率發(fā)現(xiàn)，百強企業(yè)的銷售表現(xiàn)發(fā)生了明顯分化：       

規(guī)模較大的百強企業(yè)銷售額增長較快，業(yè)績增長主要受益于區(qū)域核心城市的深耕。由圖3可以看出，百強前10企業(yè)、11-30企業(yè)2013年的銷售額增長率均值高于銷售面積增長率均值10個百分點左右，主要受益于這些企業(yè)在2013年加大核心城市特別是重點一二線城市的深耕力度，推動銷售量價齊升。研究組對百強企業(yè)2013年的主要業(yè)績貢獻城市和項目進行分析，結果表明：前10企業(yè)和11-30企業(yè)銷售規(guī)模在10億元以上的城市分別為16.2個和5.3個，銷售規(guī)模在5億元以上的項目分別累積達到40.8個和14.1個。 

規(guī)模中等的百強企業(yè)銷售面積增長較快，業(yè)績增長主要源于銷售面積的拉動。百強31-50、51-100企業(yè)的銷售面積分別增長54.0%和45.6%，分別高于銷售額增長率7.5和6.1個百分點。

2013年，百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長，總資產(chǎn)均值為663.9億元，同比增長27.5%；凈資產(chǎn)均值為176.4億元，同比增長22.7%。與上年相比，百強企業(yè)總資產(chǎn)增速提升了4.7個百分點，資產(chǎn)累積速度有所加快；凈資產(chǎn)增速則低于同期總資產(chǎn)增速4.8個百分點，2013年百強企業(yè)總負債均值達到487.5億元，同比增長32.3%，可見百強企業(yè)在2013年仍保持了較為積極的負債擴張力度，以期抓住市場機遇實現(xiàn)新一輪增長。

百強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的擴大主要源于存貨規(guī)模的提升，百強企業(yè)在市場快速消化期理性增加庫存，實現(xiàn)資產(chǎn)的有質(zhì)量增長。從數(shù)據(jù)來看，截至2013年底，百強企業(yè)存貨均值達到451.5億元，同比大幅增長44.1%，增長率較上年增加了25.3個百分點，存貨占總資產(chǎn)比重均值達到59.2%，較上年同期增加了2.7個百分點，顯著推動了總資產(chǎn)規(guī)模的擴大。

受銷售狀況良好的影響，房地產(chǎn)企業(yè)2013年積極增加土地儲備，為后續(xù)發(fā)展積淀基礎。百強企業(yè)2013年土地儲備規(guī)劃建筑總面積均值為1209.4萬平方米，較上年增長11.6%，增長率較上年增加了7.3個百分點。
 

2、把握一二線剛需市場，高周轉(zhuǎn)、強合作成主流

2013年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策總體上向適應市場化、逐步構建長效機制轉(zhuǎn)變，在相對平穩(wěn)的政策預期下，一、二線城市剛需持續(xù)釋放，百強企業(yè)特別是前50企業(yè)在城市選擇、產(chǎn)品結構、推盤節(jié)奏等方面做出了明顯調(diào)整，以順應持續(xù)分化的房地產(chǎn)市場走勢，實現(xiàn)了業(yè)績的快速增長。

在城市選擇方面，百強企業(yè)2013年普遍將銷售重心轉(zhuǎn)移至一、二線城市主流市場。2013年一線和熱點二線城市庫存處于低位，房價持續(xù)上漲，商品房消化周期較上年明顯加快；這些重點城市以其龐大的市場需求、更短的去化周期和更充分的銷售溢價空間成為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增長的重要依托，百強企業(yè)持續(xù)強化一、二線城市的聚焦。通過分析前50家百強企業(yè)的重點項目，可見其來源于一、二線城市的銷售額累計占比為84.9%。其中，僅北、上、廣、深四個一線城市的銷售額占比已達到41.3%，尤以北京、上海、廣州對企業(yè)業(yè)績貢獻率最高，杭州、天津、南京、成都、重慶等各經(jīng)濟區(qū)域的重點二線城市也受到百強企業(yè)的極大關注。同時，以三四線布局為主的百強企業(yè)2013年也積極轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市并取得明顯成效，如佳兆業(yè)2013年合同銷售額的65%來自一、二線城市項目，全年銷售額同比增長38.2%，較上年提升了25個百分點，保持了較快的發(fā)展速度。  

百強企業(yè)在2013年繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結構，聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需產(chǎn)品。2013年，一、二線城市商品房量價普漲，首置首改型剛性需求集中釋放，繼續(xù)成為全年市場的成交主力。以住宅成交套總價為計算依據(jù)，在前50百強企業(yè)的重點項目中，普通及中端項目的個數(shù)占比達到84.2%，高端產(chǎn)品占比為15.8%，產(chǎn)品結構持續(xù)優(yōu)化。    

銷售業(yè)績增速較高的百強企業(yè)均以普通及中端定位的剛需、改善型項目為主要業(yè)績來源。萬科2013年仍以中小戶型普通商品房為主，144平方米以下戶型占比達到91.5%；而以往以大戶型產(chǎn)品開發(fā)為主的金地集團經(jīng)過兩年多的產(chǎn)品結構調(diào)整，2013年144平方米以下中小戶型占比達到70%，同期銷售額增長31.7%，成功實現(xiàn)業(yè)績逆轉(zhuǎn)。

在推盤節(jié)奏方面，百強企業(yè)2013年在市場競爭加劇的背景下，普遍采取“高周轉(zhuǎn)”策略保障較快發(fā)展速度，運營水平持續(xù)提升。百強企業(yè)2013年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.41、0.48和0.60，分別較上年提升了0.02、0.04和0.08。

2013年，全國及區(qū)域性布局的百強企業(yè)一方面憑借自身較強的競爭力和品牌影響，持續(xù)獲得較高的市場認可，項目去化率明顯加快；另一方面，百強企業(yè)在策略上也主動加快了開發(fā)節(jié)奏以適應快速變化的市場。      

從百強企業(yè)的內(nèi)部結構來看，2013年存貨周轉(zhuǎn)率加快的百強企業(yè)數(shù)量占比達到74%，較2011年和2012年分別提升了62和17個百分點。加快周轉(zhuǎn)、提升效率已成為百強企業(yè)的普遍共識，且這一趨勢仍將延續(xù)。在未來的市場競爭中，百強企業(yè)須更好的兼顧效率與效益之間的關系，在追求高周轉(zhuǎn)的同時，仍要做精做專產(chǎn)品，保障合理的溢利空間；同時更要不斷優(yōu)化運營管理體系，讓效率的提升具有更穩(wěn)固的基礎。 
   

以合作方式快速累積主流市場優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，合理把握市場節(jié)奏    

2013年，一、二線熱點城市土地價格不斷升高、面對土地招拍掛市場的激烈競爭，百強企業(yè)較以往更多地采用項目公司、房屋參建、股權收購等合作模式，及時把握了重點城市的市場契機，迅速提升了經(jīng)營規(guī)模與業(yè)績表現(xiàn)。2013年，百強企業(yè)繼續(xù)強化多元合作形式以獲取一、二線城市優(yōu)質(zhì)項目。1）企業(yè)間合作。萬科在合作案例中較多的采取項目公司方式，2013年公司新增加項目104個，其中約66%的項目為合作、聯(lián)合方式獲取，合作比例持續(xù)提升，通過優(yōu)勢互補，實現(xiàn)業(yè)績倍增。2）企業(yè)與政府間的合作。保利地產(chǎn)等百強房企在2013年憑借較強的開發(fā)能力分別與政府簽署了多筆大規(guī)模投資的地產(chǎn)開發(fā)項目，以參與產(chǎn)業(yè)合作、城市更新、舊城改造等方式獲取優(yōu)質(zhì)項目資源。     
 

3、盈利規(guī)模持續(xù)擴大，平均土地成本再創(chuàng)新高

在業(yè)績穩(wěn)步增長的背景下，百強企業(yè)2013年的盈利規(guī)模不斷提升，營業(yè)收入與凈利潤均值保持較快增長。其中，營業(yè)收入均值為196.3億元，同比增長26.9%，增速較上年回落4.6個百分點；凈利潤均值為29.8億元，同比增長22.1%，增速較上年下滑1.8個百分點。在基本面良好的帶動下，凈利潤超過50億元的企業(yè)數(shù)量較上年增加了5家。

百強企業(yè)2013年總資產(chǎn)收益率（ROA）均值為5.2%，較上年回落0.5個百分點；凈資產(chǎn)收益率（ROE）均值為19.2%，較上年下降0.6個百分點。在銷售回暖的情況下，總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率的小幅下滑，主要在于當年企業(yè)規(guī)模擴張較快，期末總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的增速高于凈利潤的增速。百強企業(yè)2013年的凈利潤率均值為16.9%，較上年下滑0.5個百分點，利潤率的回落，一方面源于近年來土地成本和建安成本的增速超過房價增速；另一方面，百強企業(yè)2012年以來“以價換量”的部分項目在2013年進入結算周期，攤薄了利潤空間。為了克服利潤率下降給企業(yè)盈利帶來的影響，百強企業(yè)著力提升經(jīng)營效率、擴大盈利規(guī)模，同時強化成本管控、降低費用成本，有效提升企業(yè)利潤空間。百強企業(yè)2013年繼續(xù)保持開源節(jié)流，銷售、財務和管理三項費用率均值為8.3%，較上一年下降0.4個百分點。

2013年房地產(chǎn)企業(yè)競爭的焦點是高周轉(zhuǎn)的開發(fā)能力，土地與資金的獲取變得尤為關鍵，而土地成本和資金成本則成為影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤空間的主要方面，在較大程度上決定了企業(yè)的獲利能力。銷售轉(zhuǎn)暖帶動土地市場持續(xù)升溫，百強企業(yè)2013年拿地 熱情高漲，土地價格一路飆升，土地成本上漲超30%，創(chuàng)近年新高，將對企業(yè)未來的盈利水平構成一定壓力。

受市場轉(zhuǎn)暖影響，百強企業(yè)2013年普遍加大熱點一、二線城市的購地力度，土地成本再創(chuàng)新高。百強綜合實力TOP10企業(yè)2013年一、二線城市的土地購置金額占比分別達31.7%和50.2%，而三、四線城市僅占18.1%。其中，一直主攻二、三線城市的恒大，2013年頻頻在一線城市北京、上海和廣州拿地，一線城市的土地購置金額占比達36.1%；龍湖2013年在一線城市的土地購置金額占比也較上年提升了17.3個百分點。土地市場的持續(xù)升溫助推土地價格的飆升，百強企業(yè)2013年的拿地成本大幅提升。百強綜合實力TOP10企業(yè)在一線城市的新增土地樓面均價突破12000元/平方米，同比增長36.2%；二線城市和三、四線城市的新增土地樓面均價同比分別增長39.5%和31.4%，土地成本壓力加大。

為了研究百強企業(yè)2013年拿地成本對企業(yè)利潤率的影響，研究組對百強綜合實力TOP10企業(yè)2013年重點項目的銷售均價與其實際拿地成本進行了對比分析，結果如圖17所示，86.5%的一線城市重點項目成交樓面價占銷售均價比重低于50%，二線城市、三四線城市分別有53.6%和77.8%的重點項目土地成本占比低于30%。

研究組基于百強綜合實力TOP10企業(yè)2013年在一線、二線和三四線城市的銷售均價，對未來的項目銷售價格做出預測：若一線城市項目銷售均價與2013年持平或漲10%，企業(yè)2013年新增土地成本占銷售均價的比例將超過50%，若漲幅為20%，該占比仍將高于45%；二線城市項目銷售均價在持平、漲10%的情況下，土地成本占比高于或接近35%，若漲幅超過20%，該占比仍略高于30%；三四線城市的土地成本占比則在20%上下浮動�？梢�，對于2013年在一二線城市拿地金額占比較高的百強企業(yè)來說，未來的利潤空間將受到一定影響。   

市場回暖和貨幣政策的微調(diào)使國內(nèi)外融資環(huán)境進一步改善，百強企業(yè)2013年把握時機積極拓展融資渠道，綜合運用銀行貸款、海外發(fā)債、信托、IPO等方式建立多元融資體系。憑借綜合實力和良好的聲譽，百強企業(yè)獲得國內(nèi)外大額優(yōu)質(zhì)資本，且融資成本優(yōu)勢顯著，綜合資金成本率均值僅為9.6%。        

資金規(guī)模大、發(fā)債期限長、平均年利率低使海外發(fā)債成為眾多百強企業(yè)首選的融資渠道。2013年境外資本市場融資面臨較好的窗口期，百強企業(yè)海外發(fā)債持續(xù)升溫，發(fā)債規(guī)模、頻次再創(chuàng)新高，全年累計海外發(fā)債總額接近1250億元，同比大幅提升約130%，平均年利率低于10%，成本優(yōu)勢凸顯。百強綜合實力TOP10企業(yè)全年海外發(fā)債突破550億元，平均年利率低于6%。一般來說，海外發(fā)債的利率與企業(yè)獲得的國際評級密切相關，如萬科獲得國際權威評級機構標準普爾、穆迪和惠譽分別給予公司BBB+、Baa2和BBB+的長期企業(yè)信用評級，為企業(yè)獲得低利率的海外發(fā)債創(chuàng)造有利條件。    

在融資需求旺盛、開發(fā)企業(yè)銀行貸款趨緊的背景下，信托仍是百強企業(yè)獲取融資的重要渠道。2013年，市場基本面的向好和融資渠道的多元化使百強企業(yè)信托融資成本較上一年略有回落。其中，萬科1-5月四次信托融資的平均年利率僅為7.08%；首開在2013年3月和4月分別獲得兩筆共27億元的信托融資，年利率均為8%，而華夏幸�；鶚I(yè)、金科等百強企業(yè)年內(nèi)發(fā)行的信托融資年利率也較上一年有所回落。此外，得益于百強企業(yè)到位的現(xiàn)金流管理和靚麗的業(yè)績，大部分企業(yè)近幾年來的信托融資，基本不存在較大的兌付風險。    
 

4、擴投資致資金面趨緊，巧布局使經(jīng)營風險可控

百強企業(yè)2013年資產(chǎn)負債水平溫和上升，資產(chǎn)負債率均值為72.3%，較2012年同期上升2.5個百分點；剔除預收賬款之后的有效負債率均值為49.2%，較上年增加2個百分點；帶息負債率均值為36.9%，較上年增加1.8個百分點，負債水平仍處于可控范圍。同時，百強企業(yè)負債結構顯著改善，帶息負債中短期負債比例較上一年下降6.2個百分點。

百強企業(yè)2013年流動比率均值達到2.01，較上一年提升0.04，接近于近年來的最高值，企業(yè)短期償債能力得到優(yōu)化。但由于百強企業(yè)2013年規(guī)�？焖贁U張，企業(yè)存貨大量增加，速動比率均值較上年回落至0.57。綜合來看，百強企業(yè)2013年償債能力尚可。

百強企業(yè)2013年持續(xù)加大土地投資力度，綜合實力TOP10企業(yè)的平均土地購置金額超400億元，占銷售額的比重均值達45.0%，較上年大幅提升15.7個百分點。 

受企業(yè)在土地和項目運營等投資上大規(guī)模支出的影響，百強企業(yè)2013年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值由正轉(zhuǎn)負，為-4.2億元。從企業(yè)來看，不同風險偏好型的企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額呈差異變化，48%的百強企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正，主要為投資策略相對謹慎的企業(yè)。而部分百強企業(yè)在預期樂觀的背景下投資力度明顯加大，經(jīng)營性現(xiàn)金流趨緊。

2013中國房地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)分化發(fā)展的格局，受供需結構影響，一線城市房價上漲的壓力持續(xù)加大，但部分三線城市則存在供應過剩、消化周期過長、價格下跌的風險。百強企業(yè)在2013年大舉進行土地投資，其對布局市場的選擇至關重要，并將成為影響企業(yè)未來長期穩(wěn)健經(jīng)營的關鍵問題。    

為避免三四線城市的運營風險，百強企業(yè)在2013年的新增土地儲備顯著向一、二線城市傾斜。從百強企業(yè)2013年整體的新增土地儲備結構來看，超過三分之一百強企業(yè)2013年新增土地儲備全部來自一、二線城市，另外50%的百強企業(yè)顯著加大了一、二線城市的拿地比例。

研究組根據(jù)前30企業(yè)2013年的拿地情況，分別從拿地規(guī)模和拿地企業(yè)個數(shù)兩方面統(tǒng)計出這些企業(yè)的拿地熱點城市，以分析其可能面臨的城市布局風險。研究表明，前30企業(yè)選擇拿地的城市主要集中于北京、上海兩個一線城市以及位于長三角、環(huán)渤海和中西部的重點二線城市。其中，北京、上海、杭州由于房地產(chǎn)市場價格上行、交易旺盛成為百強企業(yè)爭先布局的重點城市；而重慶、蘇州、成都、沈陽、濟南、西安、長沙等重點二線城市土地供應量充足、土地成本較低，城鎮(zhèn)化進程較快、市場需求潛力大，成為百強企業(yè)拿地規(guī)模最大的城市；此外，佛山作為熱點三線城市，因其與廣州共同構成“廣佛經(jīng)濟圈”的地緣優(yōu)勢，存在較大的發(fā)展?jié)摿�和開發(fā)利潤空間，也成為前30企業(yè)的拿地重點選擇。
 

5、納稅總額同比提升25%，全面履行企業(yè)公民責任

2013年，百強企業(yè)繼續(xù)強化在誠信經(jīng)營、依法納稅中的作用，無論是納稅總額還是增長率均保持穩(wěn)步增長：全年百強企業(yè)繳納營業(yè)稅金及附加值均值為12.6億元，所得稅均值為9.0億元，同比分別增長26.0%及23.3%，納稅總額則同比提升25%。同時，百強企業(yè)繼續(xù)積極參與保障性住房建設來深化自己的社會責任。