關(guān)于房地產(chǎn)項目造價咨詢工作的一點體會

　　筆者所在的工程造價咨詢公司去年承擔了西部某房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目審價工作，承擔的項目為某大廈和一個學(xué)校項目，其中學(xué)校由十個單位工程組成。該工程采取施工圖預(yù)算加變更簽證的結(jié)算方式，所以，甲方委托造價咨詢公司做的工作為：編制施工圖預(yù)算，審核施工單位報審的施工圖預(yù)算，工程竣工結(jié)算。造價咨詢公司組成了該項目的項目組，有二十多人參加了該項工作，歷時半年之后，現(xiàn)在前兩項工作已經(jīng)基本完成。以學(xué)校項目為例，土建工程審定預(yù)算造價4649萬元，比施工單位報審預(yù)算凈核減額為961萬元，核減率17.13%，咨詢公司的工作取得了顯著的成果。

　　通過該項工作，深感房地產(chǎn)項目的造價咨詢工作與過去所承擔的工業(yè)項目造價咨詢工作有許多不同之處。這主要是由于房地產(chǎn)項目的建筑成品完全是用來在市場上出售的，從而使得其審價工作對于確定建筑成本以及進而確定其市場價格和房地產(chǎn)公司的利潤空間方面，顯得特別的直接和重要。房地產(chǎn)公司的工作完全是市場運作模式，工程造價咨詢公司對房地產(chǎn)公司的主管部門負責(zé)，其主管部門對房地產(chǎn)公司負責(zé)，房地產(chǎn)公司對業(yè)主負責(zé)。造價咨詢成果要經(jīng)得起各級的審查。在這里，針對所承擔的房地產(chǎn)公司造價咨詢工作的特點，談一些工作中的體會。

　　一、房地產(chǎn)項目審價工作的特點

　　1、咨詢公司的審價人員按項目負責(zé)人制管理。首先確定項目負責(zé)人，專業(yè)負責(zé)人，再具體安排承擔各個單位工程的審價工作人員。項目負責(zé)人對項目全面負責(zé)，是造價咨詢公司與甲方的主要工作聯(lián)系人。

　　2、審價單位及審價工作人員在工作各個階段必須與甲方主管人員密切配合，加強交流、磋商，對于原則問題、有爭議的問題，在未與甲方協(xié)商之前，不要確定。

　　3、嚴格按照ISO-9001系列質(zhì)量管理的要求，工作過程及成品要具有可追溯性，留有有關(guān)人員簽署的文字記錄或詳細說明。

　　4、甲方對成品的要求不同，預(yù)算審查要求審定預(yù)算與施工單位報審預(yù)算的《審核預(yù)算對比表》和《預(yù)算審核說明書》。

　　5、與甲方來往資料及提交成品必須有文字記錄及簽字。

　　二、編制預(yù)算階段需要作好的工作

　　1、制定《預(yù)算編制工作事先指導(dǎo)書》

　　在預(yù)算編制前，項目負責(zé)人牽頭編制的工程范圍、技術(shù)統(tǒng)一口徑、質(zhì)量要求、成品格式、人員安排，計劃進度。

　　在編制依據(jù)中，首先要包括外來資料，即甲方對預(yù)算的委托和對預(yù)算編制的各項要求，其次，要確定預(yù)算編制的定額、取費、材料預(yù)算價格、以及有關(guān)要求。

　　事先指導(dǎo)書要做到編制、檢查人人手一分，在開工會上下發(fā)。必要時，報送一份給甲方主管人員。

　　2、統(tǒng)一技術(shù)口徑

　　該項工作要貫穿編制預(yù)算的始終。無論是圖紙中的問題，工程范圍的問題，還是新工藝、新材料的應(yīng)用，或是套用定額有疑義的問題，都必須及時地用書面的《技術(shù)統(tǒng)一口徑》來統(tǒng)一各個單位工程預(yù)算的編制。

　　3、實行三級檢查

　　實行校核、審核、審定三級檢查制度。強調(diào)編制人做好自檢，對出手成品質(zhì)量負責(zé)。項目專業(yè)負責(zé)人要對專業(yè)共性的問題著重把關(guān)。

　　4、成品格式

　　按《事先指導(dǎo)書》所要求的預(yù)算書格式出成品，咨詢單位及編制人等蓋章。預(yù)算的“編制說明”中必須寫清以下幾點內(nèi)容：

　　本工程概況；預(yù)算編制的圖紙、定額、取費、材料價格依據(jù)；編制的工程范圍；需說明的其他問題。

　　三、預(yù)算審查階段需作好的工作

　　預(yù)算審查是指審價單位在自己編制預(yù)算的基礎(chǔ)上，審查施工單位報送的該項單位工程預(yù)算。是審價單位、甲方和施工單位的三方審核。在審查階段，審價單位要做好以下工作：

　　1、審查預(yù)算必須是三方會審，必須有甲方的有關(guān)人員參加。審價工作人員必須和甲方人員很好地交流、協(xié)商。凡與施工單位有爭議、有疑義的問題的確定，要征得甲方人員的同意，不要與施工單位兩方單獨確定。

　　2、對于審價方預(yù)算和施工方報審的預(yù)算在工程量、定額、價格、取費等方面存在的差距，要逐一認真復(fù)核，需要時，按圖紙重新計算。審查中所確定的問題，必須有正確的依據(jù)。工程量必須是核算準確的，要能經(jīng)得起各級的審查。必要時，保留審查時的計算書，作為《預(yù)算審查記錄》的附件。

　　3、作好《預(yù)算審查記錄》。該記錄必須記載每次審查的參加人、審查時間、審查內(nèi)容，審查中有爭議的問題內(nèi)容，結(jié)果如何確定。凡甲方確定的問題，必須在記錄上要甲方簽字；凡三方共同認可的問題，必須有三方參加人的簽字。另外，對于審查中使出的一些依據(jù)性的資料，如：批準的施工組織設(shè)計、有甲方和監(jiān)理方簽字的現(xiàn)場簽證資料等，要在《審查記錄》中明確記錄并附原件的復(fù)印件。

　　該記錄在預(yù)算審定后，隨《預(yù)算審核對比表》和《預(yù)算審核說明書》一起報送甲方一份，審價單位也予以保存，以作為下一步審查竣工結(jié)算的依據(jù)。

　　4、審查后要作好《預(yù)算審核對比表》和《預(yù)算審核說明書》�！额A(yù)算審核對比表》是審定預(yù)算與施工單位報審預(yù)算的對比表，其內(nèi)容為預(yù)算的定額子目、工程量、單價、合價、取費以及預(yù)算總價、工料機分的逐項對比。要用專用的軟件來完成。

　　《預(yù)算審核說明書》的說明中，除寫清楚審查依據(jù)外，要以《預(yù)算審核記錄》為依據(jù)，對審查中有爭議的工程范圍、工程量、價格、費用等如何確定詳細列出，遺留問題要寫清楚。說明書中應(yīng)附有《預(yù)算審批意見書》一份，其中有審定的該單位工程預(yù)算造價以及甲方、施工單位、審價單位的三方簽字、蓋章，是預(yù)算審核的最終生效文件。

　　《預(yù)算審核對比表》和《預(yù)算審核說明書》是預(yù)算審查的成果文件，由造價咨詢單位蓋章，提交甲方。

　　四、發(fā)現(xiàn)的問題

　　甲方在編制預(yù)算階段對施工單位和對審價單位提出的編制要求口徑有不一致之處，如工程范圍，如鋼筋接著方式等，從而給審查工作增加了工作量。再如甲方對咨詢公司編制預(yù)算的成品形式要求繁瑣，又不盡合理。如：要求土建預(yù)算分段出預(yù)算，鋼筋分規(guī)格統(tǒng)計，但對施工單位的預(yù)算又沒有要求這樣作，施工單位仍以常規(guī)預(yù)算形式按整個單位工程作，而該預(yù)算又是審核對象，所以，審核預(yù)算對比表也只能是按整個單位工程預(yù)算對比。這樣，要求咨詢公司預(yù)算分段出反而給審查、對比工作造成了一定麻煩。

　　總之，房地產(chǎn)項目審價工作有其特別之處，要做好這項工作，必須首先對其特點有所了解，還必須以高度的責(zé)任心來對等這項工作，再加上咨詢公司內(nèi)部的嚴謹?shù)墓芾�，才能取得讓委托方滿意的成果。