三管齊下 根治計(jì)劃執(zhí)行頑疾

　　計(jì)劃不如變化快，這是很多房企的感概和面臨的共性難點(diǎn)，由此導(dǎo)致計(jì)劃達(dá)成率低，甚至開工、開盤、交房等重大節(jié)點(diǎn)也出現(xiàn)延誤，進(jìn)而嚴(yán)重影響公司現(xiàn)金流安全及周轉(zhuǎn)效率。但對標(biāo)桿企業(yè)J企來說，已經(jīng)沉淀一套有效的運(yùn)作機(jī)制來解決這一行業(yè)頑疾。

　　J企近年來通過快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，以年均50%的增幅快速步入百億軍團(tuán)及房地產(chǎn)前30強(qiáng)行列，滾動開發(fā)對計(jì)劃的準(zhǔn)點(diǎn)達(dá)成要求很高。“誰動計(jì)劃，就動誰前途”，通過這樣的強(qiáng)執(zhí)行模式，目前能夠保障絕大部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)從拿地到開盤7個月，一二級計(jì)劃準(zhǔn)點(diǎn)完成率達(dá)到90%以上，那J企是如何做到的呢?

　　漸進(jìn)明細(xì)定目標(biāo)，協(xié)調(diào)檢視保證合理性

　　1.集團(tuán)和城市公司上下結(jié)合，分段編制

　　J企項(xiàng)目計(jì)劃編制以方案評審會為界，分為兩個階段：第一階段是在項(xiàng)目摘牌后7天內(nèi)，由集團(tuán)工程管理部按照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期及項(xiàng)目特點(diǎn)，基于項(xiàng)目整盤或者分期制定項(xiàng)目前期專項(xiàng)計(jì)劃(計(jì)劃范圍為摘牌-方案評審會)，作為前期計(jì)劃工作的目標(biāo);第二階段則是在方案報建通過后，由下屬公司總經(jīng)理組織各部門按照標(biāo)段編制一二級計(jì)劃，并報集團(tuán)審批。

　　為什么要采取這樣的方式呢?首先，通過分段編制計(jì)劃，漸進(jìn)明細(xì)的確定整體計(jì)劃能夠在更大程度上保障計(jì)劃本身的合理性，規(guī)避由于各種因素導(dǎo)致后期計(jì)劃不合理的現(xiàn)象發(fā)生;其次，方案評審會也是集團(tuán)和城市公司權(quán)責(zé)的一個分割點(diǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各部門及城市公司計(jì)劃執(zhí)行權(quán)責(zé)界面的清晰化，落實(shí)責(zé)任;再次，通過集團(tuán)和城市公司上下結(jié)合共同參與的方式，實(shí)現(xiàn)對計(jì)劃目標(biāo)的共識，防止集團(tuán)自上而下編制計(jì)劃使得目標(biāo)過于激進(jìn)難以實(shí)現(xiàn)，或者下屬公司自下而上編計(jì)劃時目標(biāo)又可能過于保守。

　　2.加強(qiáng)會議評審，協(xié)同檢視計(jì)劃的合理性

　　在計(jì)劃編制出來后，J企特別強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)計(jì)劃會議評審。首先，集團(tuán)相關(guān)部門和城市公司一起就計(jì)劃執(zhí)行的難點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行預(yù)判，比如新城市新項(xiàng)目，為了確保前期方案能夠順利通過政府審批，會特別強(qiáng)調(diào)上報當(dāng)?shù)貓蠼ㄕ�策要�?如長官偏好、消防、天際線、容積率、紅線、規(guī)劃、偷面積、測繪標(biāo)準(zhǔn))，防止報建的后續(xù)調(diào)整影響前期開工及整體周轉(zhuǎn)效率;其次，各部門就各工作項(xiàng)的前后工序搭接，各工作項(xiàng)工期的前后騰挪等等達(dá)成共識，明確各部門的工作責(zé)任，通過計(jì)劃的推演來進(jìn)一步驗(yàn)證計(jì)劃的合理性。

　　三級預(yù)警加強(qiáng)節(jié)點(diǎn)檢視、成果追蹤和資源協(xié)調(diào)

　　計(jì)劃編制合理僅僅是第一步，接下來就是具體的執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中可能會受到各種各樣的因素影響，從而影響到計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此J企建立了三級預(yù)警機(jī)制來監(jiān)控異常。

　　1.分類分級的三級預(yù)警

　　J企首先將計(jì)劃工作項(xiàng)按照重要性排序依次分為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(開工、開盤、竣備、交房)、里程碑節(jié)點(diǎn)(項(xiàng)目摘牌、收地入場、項(xiàng)目開工、主體開工、開盤、竣備、入伙)、一級節(jié)點(diǎn)(26個)、二級節(jié)點(diǎn)(164個)，然后針對不同的工作項(xiàng)級別定義不同的預(yù)警對象，具體的運(yùn)作機(jī)制如下：

　　(1)開始提醒：提醒下游檢視、追蹤上游成果

　　在計(jì)劃開始日期前3天，計(jì)劃系統(tǒng)會根據(jù)工作項(xiàng)類別自動將工作開始消息分別發(fā)送給責(zé)任部門、下游部門及監(jiān)督部門。責(zé)任部門在收到提醒時會檢視工作項(xiàng)開始條件是否具備，主動追蹤和跟進(jìn)上游部門工作。針對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、里程碑節(jié)點(diǎn)和一級節(jié)點(diǎn)，消息提醒會同時發(fā)送給下游部門，讓下游部門也能知曉上游部門工作項(xiàng)能否正常開始，預(yù)判本部門節(jié)點(diǎn)能否正常進(jìn)行。針對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑節(jié)點(diǎn)，計(jì)劃開始消息會發(fā)送給集團(tuán)工程部和集團(tuán)計(jì)劃監(jiān)督部，如不具備開始條件可由集團(tuán)層面來進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　(2)中期預(yù)警：本質(zhì)是資源協(xié)調(diào)，讓下屬敢于匯報

　　中期預(yù)警分成時間和工作項(xiàng)兩大維度。首先在時間維度上，對于周期小于30天(含30天)的節(jié)點(diǎn)，在周期的50%前一天預(yù)警，對于周期大于30天的節(jié)點(diǎn)，在周期75%的前一天預(yù)警;其次，在工作項(xiàng)維度上，不同節(jié)點(diǎn)的預(yù)警對應(yīng)不同領(lǐng)導(dǎo)級別，比如關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)延期，會向集團(tuán)主管副總裁及常務(wù)總裁進(jìn)行預(yù)警，其他節(jié)點(diǎn)延期則會向集團(tuán)工程部及計(jì)劃監(jiān)督部進(jìn)行預(yù)警。需要特別說明的是，該預(yù)警是基于風(fēng)險等級來觸發(fā)不同級別的關(guān)注及資源協(xié)調(diào)，其要義是要幫助項(xiàng)目達(dá)成目標(biāo)，這就從源頭上解決了下屬公司不敢匯報，擔(dān)心匯報延期領(lǐng)導(dǎo)責(zé)罰或者批評的問題。

　　(3)到期警示：視風(fēng)險等級觸發(fā)風(fēng)險協(xié)調(diào)會

　　在到期前一天，責(zé)任人需就計(jì)劃完成情況進(jìn)行匯報，如果關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)延期，會觸發(fā)最高等級的預(yù)警，預(yù)警消息會發(fā)送給集團(tuán)董事會主席，與此同時會觸發(fā)專題風(fēng)險協(xié)調(diào)會，基于經(jīng)營目標(biāo)及集團(tuán)資源角度采取趕工措施或者計(jì)劃調(diào)整。

　　2.有支持，有懲戒，解決謊報和瞞報

　　要保障三級預(yù)警機(jī)制生效，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要能夠及時真實(shí)的匯報，避免責(zé)任單位的謊報、瞞報。

　　J企采取了兩個辦法：一是集團(tuán)明確自身定位是支持和服務(wù)，目的是為幫助項(xiàng)目解決問題，讓下屬公司敢于匯報;二是明確嚴(yán)格的處罰措施，規(guī)定一、二級節(jié)點(diǎn)瞞報1次，對相關(guān)責(zé)任人扣此節(jié)點(diǎn)3倍考核分值，并可給予降職、降薪直至解聘的處罰。通過正反兩方面的舉措來解決實(shí)時匯報的問題，確保預(yù)警機(jī)制有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　紅燈+清零讓計(jì)劃執(zhí)行有壓力有動力

　　1.紅旗、紅星、紅燈嚴(yán)格考核，一次紅燈就“殺人”

　　在建立預(yù)警及風(fēng)險處理機(jī)制的同時，為了保障計(jì)劃執(zhí)行的力度和效果，J企通過嚴(yán)格的考核來形成高壓態(tài)勢。為此，針對不同節(jié)點(diǎn)延期規(guī)定了不同的狀態(tài)，針對里程碑節(jié)點(diǎn)一旦延期未完成，則記為一個紅燈、針對其余一級節(jié)點(diǎn)如延期未完成則記為一個紅旗、針對二級節(jié)點(diǎn)如延期未完成則記為一個紅星，并且以項(xiàng)目分期為單位進(jìn)行累計(jì)并累計(jì)兌現(xiàn)，亮四次紅星=亮一次紅旗，亮4次紅旗=亮1次紅燈;亮1次紅燈，可對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行降職或撤職處分。

　　2.里程碑節(jié)點(diǎn)按期完成就清除階段性懲罰

　　在建立紅燈殺人機(jī)制的同時，計(jì)劃管理并非完全不講道理和情面，計(jì)劃管理本身的導(dǎo)向是為了確保計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的達(dá)成，所以紅燈殺人機(jī)制本身也是為了節(jié)點(diǎn)達(dá)成而采取的高壓手段，但殺人本身并不是目標(biāo)，所以為鼓勵項(xiàng)目更好地趕工趕節(jié)點(diǎn)。J企規(guī)定，在計(jì)劃未調(diào)整情況下，如果里程碑計(jì)劃按期達(dá)成，則該里程碑節(jié)點(diǎn)與上個里程碑節(jié)點(diǎn)之間亮的紅星、紅旗全部取消，所對應(yīng)扣除的績效工資全部返還，通過這樣的機(jī)制來正面激勵下屬公司竭力完成節(jié)點(diǎn)目標(biāo)要求。