國務院住房租賃新政：房企與個人應把握的四大亮點

在6月3日國務院發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱為“意見”)。發(fā)布此政策的主要目的還是加快培育和發(fā)展房地產租賃市場，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，進一步實現“租購并舉”來調控房地產市場。 

新政發(fā)布，海天小編還是比較關注，在租房并不被看好的房地產市場，對于咱們房企有沒有什么優(yōu)待措施？因相對來說，租房經營回款慢，還需要長時間持續(xù)的投入，很多房企不樂意經營。

亮點多條措施鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務

《意見》中鼓勵房地產企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，并利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產。 

政策紅利：

● 住房租賃企業(yè)享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。 

● 對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。 

● 提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。 

● 完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。 

讓鼓勵來得更猛烈一些吧！從《意見》中，我們可以看出，稅收福利get√，資金/風險 get√，增加租賃工地 get √。以上三點解決了房企在轉型或者是聯(lián)合住房租賃發(fā)展租賃的幾大基本問題。

但要形成租賃企業(yè)的規(guī)模化、集約化、專業(yè)化，這幾點還遠遠不夠，為此，《意見》中要求從事住房租賃的房企要通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源。 

以目前情況，在一二線城市，租房市場緊俏，購買房源并不實際，也不存在過多的庫存房可以轉變?yōu)樽夥�；在三四線等城市，房產庫存較大，推行庫存轉租，同樣需要資本來投資這些庫存房進行裝修/改建，除此之外還要配套相關的租房業(yè)務人員，又怕租房需求數量并不高。這些問題金融方面的支持也許能解決部分問題，但是長遠來看問題還需要進一步尋找方法來解決。 

當然房屋租賃市場并不是只有企業(yè)在“主戰(zhàn)場”運營，更多的個人也是房屋租賃的提供者，在《意見》影響下，“房東”們和租客之間有哪些影響？ 

亮點個人租房減半征收個人所得稅

《意見》：對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。 

此項政策，一方面是鼓勵個人將自己空置的房源進行出租，并將這部分收入減半征收個人所得稅，讓租房費用支出直接減少；一方面對租房人的優(yōu)惠，房租可以結合抵扣個人所得稅，但是在海天小編來看，這一項優(yōu)惠政策對于低收入人群來說并沒有什么用，而對能夠抵扣個人所得稅的租房者來說，操作起來相對麻煩，能否真的抵扣還需要看抵扣環(huán)節(jié)的可操作性。 

亮點商改租緩解去庫存市場

《意見》還直指“去庫存”，目前庫存指的并不僅僅是普通住房/商品房，還有一些商用住房，這種類型的空置率也是不容忽視的。 

允許改建房屋用于租賃；允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行；允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租。 

眾所周知的是，商業(yè)用房的水電氣一般是按照商業(yè)用來征收費用的，但是在鼓勵商改住的同時，將水電氣改成居民用而言，對于租房者的費用支出直接削減，是個好福利。 

亮點租房信用背書

目前住房租賃市場存在的最大問題是：沒有法律約束、黑中介擾亂市場、租賃市場并沒有形成規(guī)范性、房東亂漲價等�！兑庖姟芬�求，加強法規(guī)制度、落實地方政策、加強行業(yè)監(jiān)管。 

法規(guī)的完善對于住房租賃雙方都有保障，實行網上合同簽約對數據備份更有幫助，出現問題也能做到有證可議；地方政策要求的是地方政府為帶頭的監(jiān)管負責；行業(yè)監(jiān)管則推出了殺手锏——對房屋租賃企業(yè)、中介、從業(yè)人員納入全國信用共享平臺，對其監(jiān)督與懲戒。 

租房市場最大的不足還體現在黑中介的一度盛行，這讓很多租房者及房屋出租者對住房租賃企業(yè)極不信任。根據《意見》所說，法規(guī)的完善與地方政府的支持，還有信用平臺的監(jiān)管，可以完全將住房租賃企業(yè)置于一個良性循環(huán)。

以上四點也是眾多房企、租房者、房屋租賃提供者所關注的點，《意見》的提出是鼓勵房企、個人轉向積極提供住房租賃，但是現行因素中也有很多不足的。市場的逐一完善，也能將國內的租賃市場可持續(xù)性發(fā)展，為租賃行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。（《意見》內容來源：國務院網站）