以房養(yǎng)老，到底是“撩動了誰的利益”

2014年6月中國保監(jiān)會發(fā)布的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。

目前試點2年的時間即將到期了，成效如何？

在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上，上海保監(jiān)局副局長李峰說，到5月20日，全國反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶。 

其中以房養(yǎng)老中推崇首要操作方式——反向抵押養(yǎng)老保險，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。 

這種模式聽起來還是很不錯的，似乎適合中國老人有房卻退休金不高或者其他的狀況。但是，在這短短2年的試點中，卻存在很多問題。

南京首位申請以房養(yǎng)老的老人并沒有人接其房

南京老人在2010年就向社區(qū)和街道提出以自己名下的一套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨居的生活條件，然而沒有機構(gòu)和企業(yè)敢于接招。最后老人還是選擇直接將自己的房子賣出去，請來銀行工作人員將房款分成幾批存定期，作為自己后續(xù)住養(yǎng)老院以及看病所用。 

如此看來，對于這種獨居的老人家來說，以房養(yǎng)老可能是一種比較方便的方式來保證自己的日常開支，但是操作的繁瑣，或者沒有房地產(chǎn)公司接手卻只能這種想法擱淺。
 

以房養(yǎng)老適合在中國推行嗎？

“以房養(yǎng)老”模式是從國外引進的“舶來品”，在中國制度環(huán)境下，會面臨明顯的“水土不服”。在美國、加拿大等國，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國家普遍都有遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進行養(yǎng)老。

相比之下，中國目前尚未有遺產(chǎn)稅制度，而且父輩向子女遺傳房產(chǎn)是一種根深蒂固的傳統(tǒng)文化。在這種情況下，愿意將房產(chǎn)拿給金融機構(gòu)作抵押進行養(yǎng)老的需求就很少。 

從中國市場環(huán)境來看，“以房養(yǎng)老”同樣存在巨大的不確定性，會抑制供需雙方的積極性。“以房養(yǎng)老”就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機構(gòu)所有。在這里，房子會升值還是會貶值、老人的壽命有多長、市場利率水平的高低等因素，都會對供需雙方產(chǎn)生直接影響。對銀行、保險公司等機構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。 

顯然，以房養(yǎng)老更適合上海、北京這種一線城市或者部分二線城市，畢竟在目前狀況來看，住房自有率比較高，而且這些城市的房產(chǎn)具有投資價值，加之這些城市的人口老齡化嚴(yán)重，更適應(yīng)這一政策。而且在這些城市，養(yǎng)老服務(wù)也更傾向配套設(shè)施齊全，有些老人甚至有不止1套房產(chǎn)，在子女繼承之外還有額外的住房可以用來作為養(yǎng)老。 

以房養(yǎng)老存在的劣勢

● 從外部環(huán)境來看，目前推進以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢。 

首先是“以房養(yǎng)老”需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。中國是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個倫理觀念很難。 

其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。 

最后，目前推進以房養(yǎng)老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)。 

● 從行業(yè)角度來說，“以房養(yǎng)老”雖有風(fēng)險，亦有機遇。 

首先，機遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經(jīng)難以為繼了，建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢。 

其次，中國家庭供養(yǎng)結(jié)構(gòu)特殊，“421”的模式明顯，傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式，會逐步讓位于市場化養(yǎng)老，未來需求會越來越多。“以房養(yǎng)老”還可以提高不動產(chǎn)的流動性，提高資源配置效率。 

● 從保險公司角度來講，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)也存在相應(yīng)的風(fēng)險。 

首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險，李峰說，這是一項創(chuàng)新業(yè)務(wù)，風(fēng)險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風(fēng)險。因為這是一個長期風(fēng)險，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的。目前受全世界經(jīng)濟下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。

其次，對于保險公司來說，也面臨房產(chǎn)價值大幅度波動的風(fēng)險。保險公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，是長期資產(chǎn)負債的匹配，精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房價下跌，風(fēng)險如何應(yīng)對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)。另外，如果房價上漲，保險公司也可能面臨另外一種風(fēng)險，就是投保人可能會退保，之后再重新保險，這樣拿到的養(yǎng)老金會更多。 

第三個風(fēng)險，是道德風(fēng)險。反向按揭貸款過程中，可能會發(fā)生欺詐、信息不對稱、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險。 

總體看來，我國試行以房養(yǎng)老還有很長一段路要走，要做到全國推廣的難度確實大。畢竟在以房養(yǎng)老中，不僅要考慮的是老人的養(yǎng)老費用以及使用年限問題，從承接企業(yè)角度來說，盈利或虧本都暫時沒法界定。而除了以房養(yǎng)老，房企能做的事或許就是回收老年人的住宅，支付他們賣房款來用于養(yǎng)老支持，又或者在未來的城市智能社區(qū)發(fā)展中，將養(yǎng)老房產(chǎn)推廣，又或者在一般的住宅樓里加入養(yǎng)老的功能。 （文章來源：《第一財經(jīng)日報》《澎湃新聞網(wǎng)》《經(jīng)濟參考報》）