擴速太快 “滿城盡是城市綜合體”

近年來，集商業(yè)、辦公、住宅等為一體的城市綜合體項目在各地興起，有的地方甚至“全城盡是綜合體”。小編了解到，城市綜合體火熱的背后，供應過剩、同質化競爭等問題逐漸顯現(xiàn)，其核心的商業(yè)部分往往也只是簡單的“購物+餐飲+電影”。業(yè)內人士建議，城市綜合體亟待進行模式“突圍”，整合更多的資源提供增值服務，以滿足消費者日益增長的個性化、體驗式需求。 

❖“全城盡是綜合體”❖

據了解，城市綜合體是城市經濟發(fā)展到一定階段的產物。以歐美國家的經驗來看，人均GDP在4000美元，達到城市綜合體發(fā)展的初步條件，當人均GDP達到10000美元以上時，綜合體將步入快速發(fā)展階段。 

“十二五”期間，湖南省開始發(fā)展城市綜合體，項目數(shù)量逐年上升。根據湖南省統(tǒng)計局的摸底數(shù)據，截至2015年年底，湖南省共有已建成并運營的城市綜合體50家，營業(yè)面積總計103.5萬平方米。其中，長沙市最多，城市綜合體達到24家。

在江蘇南京，統(tǒng)計數(shù)據顯示，2010年以前開業(yè)的商業(yè)綜合體僅6家。但在2010年之后商業(yè)綜合體層出不窮，尤其是2015年一年就開業(yè)了6家。截至去年底，南京城市商業(yè)綜合體達24家，形成了“全城盡是綜合體”的局面。 

一般認為，城市綜合體是商業(yè)零售和商業(yè)地產融合發(fā)展的高級形態(tài)。不過，作為新興的商業(yè)形態(tài)，城市綜合體發(fā)展如今已出現(xiàn)“一擁而上”現(xiàn)象。據南京統(tǒng)計局初步了解，目前南京市規(guī)劃建設或已建成的城市綜合體超過50家。按照國際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商業(yè)面積與人口比例遠超這一配比數(shù)字，商業(yè)綜合體扎堆現(xiàn)象比較嚴重。 

即使在市場體量有限的三四線城市甚至縣城，地方政府和開發(fā)商對于“城市綜合體”也有些趨之若鶩。在湖南的部分縣市，綜合體項目規(guī)劃建筑面積動輒達到40萬至50萬平方米。由于經濟下行和房地產庫存高企，很多項目建設進展緩慢，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。 

❖除了“逛吃”還有什么職能❖

隨著城市綜合體的快速擴張，供應過剩的問題開始顯現(xiàn)。已建成的城市綜合體簽約率低，而新的城市綜合體依然在施工中。 

城市綜合體出現(xiàn)過剩的同時，還面臨著同質化競爭和“結構性短缺”。有分析人士指出，遍地開發(fā)的城市商業(yè)綜合體，雖然具備一般意義上的綜合體表現(xiàn)，但是大部分是借商業(yè)之名，行地產之實，缺乏商業(yè)靈魂。很多城市綜合體，缺少自身的特色，缺少與本地文化相結合的元素，都是千篇一律、一窩蜂似的復制。 

一般來說，綜合體主要組合方式是“零售百貨+餐飲+電影院”，消費者基本上除了“逛吃逛吃”沒有太多選擇。有的綜合體強調自身的餐飲特色或者體驗式功能，但實際上和傳統(tǒng)的購物中心大同小異。 

部分開發(fā)商為了追求自身利潤，先“圈地”建設而不顧后續(xù)運營，城市綜合體很難提供“特色化供給”。有的城市綜合體將臨街的商鋪出售，而后期缺乏統(tǒng)一的招商和運營，導致鋪面大量空置、進駐品牌良莠不齊，無法滿足消費者較高層次的需求。 

❖還需整合資源提供增值服務❖

業(yè)內人士認為，城市綜合體不應陷入低水平的競爭，要依據發(fā)展需要和消費者需求進行資源整合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、藝術中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，進行差異化運營，提供增值服務。 

此外，有的城市綜合體整合政府資源，甚至承擔起了部分公共服務的功能。比如長沙德思勤時代廣場立足長沙市政府的電子商務基地試點政策，與阿里、地方政府合作共同建立創(chuàng)科孵化器，吸引電商企業(yè)入駐。 

分析人士建議，城市綜合體本身屬于城市發(fā)展進程中的一個自然產物，下一步要進一步去庫存、降成本、補短板，提升現(xiàn)代服務業(yè)，實現(xiàn)經濟穩(wěn)步健康發(fā)展。“去庫存”要控制增量、盤活存量。 

控制增量方面，城市綜合體的建設要結合資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，形成錯位發(fā)展、分工協(xié)作的格局。各地可結合城市工作適時出臺城市綜合體發(fā)展的相關意見，在庫存較多的城市或區(qū)域，可減少或暫停土地供應，謹慎規(guī)劃審批，控制好增量，給市場創(chuàng)造一個良好的預期。 

盤活存量方面，鄭建新建議，可以在商業(yè)空間與大眾創(chuàng)業(yè)需求中尋找連接點。比如目前有專業(yè)機構做的“優(yōu)客工場”，即通過與城市綜合體的業(yè)主方合作，對存量物業(yè)資產進行合理改造，為創(chuàng)業(yè)者提供從物業(yè)辦公到管理咨詢的硬、軟件全方位服務。而政府可以通過購買專業(yè)機構的相關服務，盤活存量，培育新興企業(yè)。 

城市綜合體該放緩速度了，在一個城市開發(fā)新的城市綜合體之前，房企應該從該城市現(xiàn)有的綜合體數(shù)量、簽約率、人口數(shù)量、人口密集區(qū)等多種因素分析，所有條件因素支持再考慮新建新的綜合體，當然，在綜合體的職能上，盡可能拓展多種類型的招商，而告別傳統(tǒng)的“飲食+購物+電影”的固有模式，畢竟電商的發(fā)展對線下購物還是存在沖擊的。