建設(shè)用地超發(fā)65%，行業(yè)“狂風(fēng)暴雨”是否來(lái)臨

2016年6月28日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織編制的《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》印發(fā)實(shí)施，對(duì)全國(guó)及各省耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。土地這張重點(diǎn)“牌”，幾乎就是控制房地產(chǎn)下一步發(fā)展的“脈搏”，敏感的房?jī)r(jià)，稀少的建設(shè)用地，環(huán)環(huán)相扣，關(guān)乎重大。 

1、建設(shè)用地超發(fā)65%

在新頒布的調(diào)整方案，要求到2020年，建設(shè)用地總規(guī)模控制在4071.93萬(wàn)公頃(61079萬(wàn)畝)之內(nèi)。根據(jù)方案中的數(shù)據(jù)得知，調(diào)整后，供全國(guó)在2006-2020年期間使用的建設(shè)用地指標(biāo)從原規(guī)劃的531.76萬(wàn)公頃增加到了879.69萬(wàn)公頃，增加幅度達(dá)65%！ 

如此高的增幅，是否讓房地產(chǎn)一夜之間感受到“春天”的力量？

在實(shí)際的操作中，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)存在“土地供給管制”，政府再壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)條件下，對(duì)建設(shè)用地供給實(shí)行嚴(yán)格的縱向計(jì)劃管理，保證了建設(shè)用地的相對(duì)稀缺性，釋放了龐大的土地信用，成為了推動(dòng)城市化的初始資本。“土地超發(fā)”往往是在監(jiān)管之外的“漏網(wǎng)之魚”，地方政府為了土地財(cái)政暗自或者其他方式釋放建設(shè)用地，這樣造成了土地價(jià)格評(píng)估等多種問(wèn)題存在。 

而此次建設(shè)用地的增加，也許就是給咱們房企打了一劑強(qiáng)心針，建設(shè)用地根據(jù)調(diào)整方案增加，大量的城市建設(shè)、住宅、商用樓建設(shè)滿滿都是新的商機(jī)。 

2、永恒不變的房?jī)r(jià)影響話題

從調(diào)整方案中，我們看到耕地的指標(biāo)在減少，而建設(shè)用地增加，兩者是否會(huì)關(guān)聯(lián)房?jī)r(jià)？ 

耕地指標(biāo)減少=建設(shè)用地指標(biāo)增加=住房供給增加=房?jī)r(jià)利空 

正確的邏輯是，上面的前兩個(gè)等號(hào)都要打上問(wèn)號(hào)。

“因?yàn)橐�耕地保護(hù)，所以要嚴(yán)控土地供給管理”。這個(gè)命題的因果關(guān)系是錯(cuò)誤的。耕地保護(hù)是必須的，建設(shè)用地的供給管理也是必須的，但是前者并非執(zhí)行后者的直接依據(jù)。 

它的否命題：“因?yàn)橐�放寬耕地保護(hù)，所以要放寬土地供給管理”。同樣是不正確的。“土地供給制度”有它自己的合理性和必要性——對(duì)土地資源的供給管理以維護(hù)其價(jià)格的穩(wěn)定。耕地保護(hù)是土地供給管制考慮的重要因素，但遠(yuǎn)不是全部。如果要比喻的話，放寬耕地保護(hù)就像是放下了土地供給管制的一副“鐐銬”，但不要忘了，這雙手上其實(shí)是戴著五六副“鐐銬”的。 

減少的耕地指標(biāo)，不一定都轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地指標(biāo)。即使要轉(zhuǎn)化，也不一定在2020年之內(nèi)轉(zhuǎn)化。此次調(diào)整，上海減少了6.13萬(wàn)公頃的耕地保有量指標(biāo)，建設(shè)用地指標(biāo)增加了2.19萬(wàn)公頃；北京減少了10.7萬(wàn)公頃的耕地保有量指標(biāo)，但是建設(shè)用地指標(biāo)卻減少了0.97萬(wàn)公頃。一個(gè)增，一個(gè)減，有什么規(guī)律嗎？沒(méi)有，只能說(shuō)明獲取建設(shè)用地指標(biāo)有各地自身的考量，不是從耕地指標(biāo)直接變過(guò)來(lái)這么簡(jiǎn)單。 

第二個(gè)等號(hào)的問(wèn)題是，建設(shè)用地不一定都用作住宅用地，釋放的土地指標(biāo)還可能作為工業(yè)用地、公共設(shè)施等其他用途。 

我們國(guó)家過(guò)去經(jīng)常掛著耕地保護(hù)之名，行土地供給管理之實(shí)。其實(shí)這是兩件獨(dú)立的事項(xiàng)。它們既不是因果關(guān)系，也不是前后關(guān)系，即使偶有交叉，也屬于局部的關(guān)系。這種思維過(guò)于根深蒂固了，或許我們要用很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)破除。所幸，在今年的兩會(huì)中，已經(jīng)部委主管領(lǐng)導(dǎo)將“土地供應(yīng)—房?jī)r(jià)”的關(guān)系堂堂正正的講出來(lái)，不再掛著耕地保護(hù)之名，這是很大的進(jìn)步。 

此次調(diào)整，也是在將耕地保護(hù)和土地供給管理逐漸“脫鉤”。 

上海深圳等一線城市這一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的原因之一，是在土地供給方面勇作表率的加強(qiáng)約束，因?yàn)楹推渌�地區(qū)形成了明顯的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)，而吸引了全國(guó)土地資本的集中攻擊。 

它們本應(yīng)該結(jié)合本地土地市場(chǎng)情況，溫和的增加土地供給平抑投機(jī)沖動(dòng)。卻不巧先響應(yīng)了2014年出臺(tái)的《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》，反而收縮了土地供給。 

那么現(xiàn)在好了，一方面，一線城市不必為合理的調(diào)控土地供給，背負(fù)著“帶頭侵占耕地”的莫名罪名；另一方面，耕地指標(biāo)的放寬給土地管理很大的彈性，特別是基本農(nóng)田的放寬，實(shí)實(shí)在在大增了各城市在用地布局方面的騰挪空間。 

房?jī)r(jià)猜想：可能用更彈性的土地供給，提供了一個(gè)穩(wěn)固房?jī)r(jià)的“錨” 

此次調(diào)整，意味著“土地供給管制”這個(gè)工具變得更為彈性，擁有更大的余量。政府完全有能力站在供給側(cè)，在土地市場(chǎng)的資本過(guò)度炒作時(shí)，往鍋里加水冷卻。當(dāng)然，站在政府的角度，既不希望水溫過(guò)高——房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)高，傷及民生引起輿論；也不希望水真的冷下來(lái)——房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)低，累及財(cái)政、信用和相關(guān)資產(chǎn)。保持市場(chǎng)穩(wěn)定，是政府所希望的。 

因此，除了個(gè)別炒作極端的城市面臨風(fēng)險(xiǎn)外，未來(lái)一般城市房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)變得更加平緩，就像多了一個(gè)穩(wěn)固用的“錨”。“錨”的背后不僅僅是這一次調(diào)整，還有這次調(diào)整所透露出的國(guó)家決心。 

3、從公布調(diào)整本身看國(guó)家意圖：注重實(shí)際，深化改革

讓我們跳出數(shù)據(jù)，來(lái)看這次調(diào)整本身意味著什么。 

建設(shè)用地指標(biāo)、耕地保留指標(biāo)、基本農(nóng)田指標(biāo)——這幾個(gè)指標(biāo)，向來(lái)都是市縣政府，乃至省級(jí)政府，向來(lái)無(wú)法觸碰的紅線。在最嚴(yán)格的、層層分配的、縱向的國(guó)土管理體系中，過(guò)去也幾乎沒(méi)有主動(dòng)公開進(jìn)行調(diào)整的先例。 

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下來(lái)的一些制度做法，不知何時(shí)就成為了不可動(dòng)搖的死規(guī)矩。

深圳在2014年就建設(shè)用地指標(biāo)將盡，到2020年甚至連8平方公里，也就是0.08萬(wàn)公頃都擠不出來(lái)了。不知道伸手問(wèn)廣東省要了多少次指標(biāo)，都被廣東省以全省指標(biāo)也不夠用打了回來(lái)。無(wú)奈，只好大搞城市更新，大搞填海造地，土地獲取成本蹭蹭蹭地往上冒，然而建設(shè)用地仍然供不應(yīng)求。至于房?jī)r(jià)，大家也都看到了…… 

這下好了，廣東全省建設(shè)用地上調(diào)了約800平方公里，耕地指標(biāo)更是放寬了超過(guò)4000平方公里。 

看似只是全國(guó)一盤棋動(dòng)了幾個(gè)子，大的方面什么也沒(méi)少，小處卻突然就全盤活了。 

我們既堅(jiān)持土地管制的必要性和管制的權(quán)威，又認(rèn)可管制依據(jù)的不可能完全精確。 

前者，是我們國(guó)家制度的優(yōu)越性所在。后者，需要做的，是給管制依據(jù)一個(gè)及時(shí)與合法的調(diào)節(jié)手段，給走向僵化的原有制度補(bǔ)充必要的彈性。 

從“土地指標(biāo)決不能動(dòng)”，到“土地指標(biāo)可以調(diào)整了”這樣的變化，看似不大，但這就是所謂的深化改革。 

真正觸及到了過(guò)去以為不能動(dòng)的舊觀念和死規(guī)矩，也真正給實(shí)際創(chuàng)造了價(jià)值。 

建設(shè)用地的增加，也是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的體現(xiàn)，畢竟不管是智慧城市也好，還是裝配式建筑等等，技術(shù)伴隨建設(shè)工程而不斷更新。而寸土寸金的一二線城市，建設(shè)用地的增加也許能讓很多企業(yè)在一輪輪地王的沖擊中得到一個(gè)喘息，也許是向著新科技的建設(shè)而不斷探索，總歸我們都是希望未來(lái)的房產(chǎn)也是發(fā)展逐步平穩(wěn)且更智能的。（文章部分選自《鳳凰財(cái)經(jīng)》）