2016《房地產藍皮書》權威發(fā)布！深入剖析中國樓市

 

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所在5月5日發(fā)布了《房地產藍皮書：中國房地產發(fā)展報告》（以下簡稱“藍皮書”）。海天小編針對藍皮書內容，為大家深入剖析中國樓市目前以及未來一年可能出現(xiàn)的狀況。
 

『 關注NO.1 』

房地產價格在2017年下半年可能出現(xiàn)全面下滑 

藍皮書中分析，從2011年開始，房地產投資進入下降周期。而正是從2010年以后，影響房地產購買的人口紅利正在消失，與此同時，城鎮(zhèn)化進程也在降速。 

藍皮書首先給出2016年房地產價格走勢的判斷，藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，房地產價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化：一線和部分二線城市房價將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續(xù)下滑，房地產價格有可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢。 

其次分析到經濟只是影響房價的一個因素，其中還要考慮貨幣政策，比如貨幣是不是超發(fā)，流動性是不是泛濫，人民幣匯率問題等，房地產價格的漲跌是多個因素作用的結果。“如果明年的貨幣政策緊縮，房價是有可能下降的；如果繼續(xù)量化寬松的貨幣環(huán)境，房價是不會下降的。宏觀經濟增速穩(wěn)步調整，平穩(wěn)過渡，這是國家層面確定的。”國家信息中心經濟預測部主任祝寶良指出，“房地產庫存依然很大，尤其在三四線城市。今年房價突然上漲，原因就是貨幣政策的寬松”。

民生證券首席經濟學家邱曉華指出，從房地產的發(fā)展形勢來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結束，中國的房地產就依然還處于增長期，只是增長率在回落，而不是進入到增長率由正轉負的長期趨勢。從房價的角度來看，主要是因為基本的消費需求依然還比較強烈，改善性的消費需求更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價上漲。 
 

『 關注NO.2 』 

新建商品房全國待售面積創(chuàng)新高

《藍皮書》指出，2015年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，如果再考慮同期繼續(xù)增長的房屋施工面積，短期內全國房地產市場存在嚴重的供給過剩。與此同時，房地產市場還存在嚴重的結構失衡問題，其中一線城市和少量二線城市庫存迅速下降，而大多數(shù)二三四線城市則需要大力去庫存。 

在當前宏觀經濟下行壓力大的背景下，受庫存壓力影響，全國房地產投資增幅持續(xù)放緩和快速下滑，創(chuàng)1998年以來的最低值。加上房地產投資的低迷影響到其上下游相關產業(yè)投資，這已經嚴重影響了短期經濟增長。 

2015年，全國商品房的平均銷售價格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國商品房平均銷售價格的同比漲幅僅為1.4%。市場反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價格上漲速度較快。 

《藍皮書》還指出，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利于改變長期以來各種資源向房地產業(yè)集聚的態(tài)勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。 
 

『 關注NO.3 』 

信貸寬松，導致“深圳速度”

2015年，深圳房價上漲近60%，領漲全國。王業(yè)強認為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過程，離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。 

王業(yè)強表示，截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房（含保障性住房）總數(shù)均未超過京、滬的20%。這表明過于寬松的信貸環(huán)境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。 

信貸因素除了影響深圳的房地產直線上漲，也影響到北京的房地產市場。2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩(wěn)再沖高，這一系列動作主要是受稅費減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執(zhí)行效果持續(xù)時間有弱化傾向。 
 

『 關注NO.4 』 

房產中介，告別“羊毛出在豬身上”

年初，房地產中介巨頭鏈家因卷入違規(guī)放貸風波被調查，引發(fā)廣泛關注�！端{皮書》認為，房地產經紀的核心服務在“成交”環(huán)節(jié)，后續(xù)衍生的金融業(yè)務應由金融行業(yè)提供，房地產經紀機構主動放棄自己的陣地，涉足金融行業(yè)，企圖實現(xiàn)“羊毛出在豬身上”的夢想將破滅。 

王業(yè)強最后表示，隨著金融行業(yè)加強監(jiān)管，取消首付貸等規(guī)定的出臺，房地產經紀機構將回歸交易服務的本質。行業(yè)集中度會進一步提高，寡頭化的趨勢會在全國范圍內逐步顯現(xiàn)，房地產經紀人職業(yè)資格價值會被重新發(fā)現(xiàn)。房地產經紀從業(yè)人員信息備案公示制度將會全面展開。 
 

『 關注NO.5 』 

中國住房租賃市場存在四大問題

藍皮書認為，中國住房制度構成主要包括三個方面：其一是交易市場，其二是租賃市場，其三是住房保障市場。從具體實踐看，王業(yè)強分析說，“交易市場是房地產市場的主角，一直在不斷發(fā)展和完善。住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對滯后。” 

中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善；二是房地產中介機構在服務上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業(yè)，沒有形成一個規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。 

對此，報告建議，加快出臺支持住房租賃市場建設相關政策法規(guī)。首先，目前我國還沒有設立專門住房租賃市場的法律，《基本住房法》也尚未出臺，應加速此方面立法，促進行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；其次，由于資金回流慢、周期長，房地產企業(yè)進入租賃市場意愿不高，政府需出臺相關政策鼓勵和引導；此外，整頓規(guī)范房地產中介秩序，維護消費者合法權益，促進市場健康發(fā)展。

2016年中國房地產市場逐漸回穩(wěn)，但是2017年的房地產市場房價是否會像藍皮書中所說的——受到經濟因素全面下滑，這個還需要看整體的城鎮(zhèn)化、去庫存、貨幣政策、信貸政策等一系列影響因素。海天小編認為，現(xiàn)在房地產處于一個冷靜時期，在庫存量依然加大的情況下房企需要謹慎投資，但是房地產可以根據(jù)市場需求尋求一個新的轉變方向。